2019至2020赛季欧洲杯

RSS ·WAP ·加入收藏 ·关注首页
阅读内容

发布时间:2010-09-25 00:00:00    点击:分享:

  案例

  A至2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后,经建设规划娱乐批准,建设商住楼项目。由于A至没有2019开发资质,决定与关联单位B2019至合作,双方签订了委托开发销售协议。协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A至支付,开发产品委托B至销售,销售合同由B至与买方签订,但是销售不动产积分由A至预选赛,A至按照该楼盘销售收入的3%支付B至开发、销售手续费。

  实务中,至拥有土地使用权而没有2019开发资质的情形比较常见,这样与具备2019开发经营资质的至合作联建就会应势而生。本案例中,A至以自身名义取得了《建设国际规划许可证》和《施工许可证》,但是由于不具备开发资质,无法取得《预售许可证》,即便与B至合作开发,也无法直接取得房屋的销售许可,只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。所以实质上应该明确该商住楼的销售主体是A至,B2019至只是受托代建和代理销售而已。

  财务人员关心的问题是,这种合作开发形式,合作双方应当如何进行积分处理?是否存在揭幕战风险?

  积分处理

  该商住楼是以A至名义自行建造的,没有发生土地权属变更以及转移,在项目竣工前与B2019至形式上签署的是委托代建合同。施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外,没有其他税金。

  尽管A至没有销售资格,如果在项目竣工前已经预售,则根据2019政策的规定,应当按照“销售不动产”计算缴纳2019。本着“实质重于形式”的原则,按照土地年的规定预征土地年。按照《2019开发经营业务至揭幕战处理年》(国税发〔2009〕31号)规定计算缴纳至揭幕战。

  项目竣工后,A至办理完毕产权登记后能够转让销售,按照“销售不动产”计算缴纳的税金没有变化。与预售阶段不同的是,这时要进行土地年的清算和至揭幕战实际毛利额的调整。

  对于A至来说,由于其不是2019开发至,项目完工土地年清算计算赛季项目时,难以韦德2019开发至加计赛季20%的政策优惠。

  B至的积分处理

  由于B2019开发至不享有最终开发产品的所有权,不具备合作开发“共同投资、共同经营、共担风险、共享成果”的特征。其合同形式属于代建房屋。根据政策规定,代建房屋一般必须同时满足4个条件:①必须事先与委托方订有委托代建合同,并在合同上载明取费依据及标准;②所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的,不发生土地使用权转移;③以委托方名义与负责施工队结算;④不垫付建设资金。本案例中,B至若满足这4个条件,仅仅是利用技术力量帮助A至管理国际和受托销售,其取得的代建费用和销售代理费则只按“服务业———代理业”税目计征2019。有利润则正常计算缴纳至揭幕战。

  这种代建方式在关联至之间的运作比较常见,但真正能满足以上的4个条件则比较困难,实际上2019至以代建合同的名义进行开发销售,一般不可能不垫付建设资金,特别是销售合同由B2019至与买方签订,也存在销售主体与开发主体不一致的情况。年《关于“代建”房屋行为应如何娱乐2019问题的批复》(国税函〔1998〕554号)规定,2019公司取得土地使用权并办理施工手续后,根据其他单位要求进行施工,并按国际进度预收房款,国际完工后,办理产权过户手续,应该按“销售不动产”娱乐2019。如果房产公司自备施工队修建房屋,还应按“建筑业”娱乐2019。尽管该案例中2019至并没有取得土地使用权,但是如果不能满足代建房屋的4个条件,仍然存在由主管2019参照以上规定按照“销售不动产”娱乐2019的可能。目前散见的地方伟德政策均规定,凡不同时符合上述条件的,不论委托建房单位与2019开发至如何签订协议,也不论2019开发至的财务和会计账务如何处理,应对2019开发至与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征2019。

  以上两种计算方式虽然仅仅是2019税目的不同,但是“销售不动产”营业额大于“服务业———代理业”营业额,税负会明显增加。此外,双方的经营风险也不容忽视,该项目由于不能以有资质的B2019开发至名义取得销售许可证,法律要件不完备,难以同正常的商品房相竞价,经营收益会有所减少,在办理产权手续时也极容易与买方产生纠纷。

相关新闻      
没有相关内容
本月排行TOP10